3 lưu ý khi dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Đòn bẩy tài chính là một trong những công cụ thường được sử dụng khi tham gia vào thị trường bất động sản. Như cách nói của tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam là: “Chưa có một doanh nhân hay doanh nghiệp nào hoạt động kinh doanh mà không sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi có câu ‘buôn tài không bằng dài vốn’, khi lãi suất ngân hàng đang tốt, chúng ta không lý nào lại không tận dụng”.

Với nhiều nhà đầu tư thực chiến, đòn bẩy tài chính cũng giúp họ thực hiện sớm kế hoạch của mình, nắm bắt cơ hội, tối ưu dòng tiền, chủ động trước các biến động thị trường… Lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy còn là tạo ra tính kỷ luật về tài chính cho người vay, mang đến cho họ động lực làm việc nhiều hơn bình thường.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư F0 chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính khi nắm vững các công cụ, kỹ năng, kiến thức về thị trường cùng nhiều tiêu chí khác.

Chọn chính sách cho vay dài

Không chỉ giảm lãi suất, các ngân hàng cũng áp dụng chính sách nới thời gian cho vay dài để kích thích nhu cầu thị trường, trong bối cảnh giá bất động không ngừng gia tăng và thu nhập số đông bị gián đoạn do dịch bệnh. Tùy từng ngân hàng, những chính sách này có thể kéo dài 10, 20 năm, thậm chí có ngân hàng và chủ đầu tư tung ra chính sách giãn thời gian thanh toán lên tới 35 năm.

Việc giãn thời gian thanh toán tốt cho người đi vay khi họ sẽ phải chi trả khoản gốc và lãi “nhẹ nhàng” hơn. Trong khi ngân hàng cũng có lợi do dư nợ ổn định kéo dài. Theo một số nhà đầu tư thực chiến, người vay mua bất động sản nên chọn chính sách cho vay càng lâu càng tốt để giảm áp lực về dòng tiền.

Trong một khảo sát mới thực hiện gần đây với hơn 10.000 độc giả của Vhome – kênh dữ liệu bất động sản được phát triển bởi VnExpress, 81,8% độc giả cho biết rất quan tâm đến các chính sách tài chính khi mua nhà đất, đặc biệt là chính sách cho vay dài và ân hạn nợ gốc.

Điều quan trọng cần lưu ý, theo các chuyên gia là khi sử dụng đòn bẩy tài chính, người mua cần cân đối thu nhập để có phương án trả nợ phù hợp.

“Nhà đầu tư nên tính toán sao cho tiền trả không vượt quá 50% tổng thu nhập hàng tháng của gia đình. Do khoa học về chi tiêu đã chỉ ra rằng để tái tạo sức lao động, những chi tiêu căn bản phải từ 50-55% tổng thu nhập của một hộ gia đình trong một tháng”, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân chia sẻ trong một talkshow.

Uy tín của chủ đầu tư và ngân hàng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, khi quyết định chọn mua bất động sản, người mua cần chọn dự án, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chọn dự án của chủ đầu tư có năng lực và được ngân hàng cam kết bảo lãnh tiến độ để giảm thiểu rủi ro liên quan pháp lý, chất lượng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, khi sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng xem nên xuống tiền tại dự án nào, chủ đầu tư ra sao, giấy tờ pháp lý bất động sản có đảm bảo hay không. Nếu dự án không đảm bảo tiến độ, sau một, hai năm vẫn chỉ là bãi cỏ sẽ nguy hiểm cho nhà đầu tư.

Các tổ chức tín dụng như ngân hàng cũng thường kết hợp với chủ đầu tư tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất, những phương án tài chính thông minh cho người mua. Một số chuyên gia đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư nên quan tâm đến những ngân hàng có tiềm lực, lãi suất ít biến động để có thể sở hữu nhà mới và không bị áp lực về dòng tiền.

Chính sách hai gói vay cùng một thời điểm

Cũng bởi mức độ quan tâm đối với chính sách tài chính cao nên gần đây, một số chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản đã kết hợp với ngân hàng, tung ra những chính sách chưa từng xuất hiện trước đó trên thị trường, như Masterise Home với giải pháp “Nhà đổi nhà”.

Theo chương trình này, người mua có thể được vay tới 100% giá trị căn hộ nếu sử dụng chính căn hộ, căn nhà hiện có hoặc tài sản tương đương như sổ tiết kiệm để thế chấp. Chương trình áp dụng cho các dự án căn hộ thuộc Masteri Collection, bao gồm Masteri West Heights và Masteri Waterfront (Hà Nội), Masteri Centre Point (TP HCM).

Trong đó, tài sản căn nhà cũ hoặc sổ tiết kiệm mà khách hàng sở hữu được dùng để đảm bảo cho số tiền đặt cọc tương đương 30% giá trị căn nhà mới. 70% còn lại thế chấp chính căn nhà khách hàng mua tại dự án của Masterise Homes. Khi tham gia chính sách này, khách hàng không phải thanh toán thêm khoản nào cho đến khi nhận nhà, lãi suất được tính sau thời điểm nhận nhà. Thời hạn cho vay lên tới 35 năm.

“Từ góc độ người làm kinh tế, càng có nhiều giải pháp đa dạng để người dùng lựa chọn thì càng là một tín hiệu tích cực. Tôi quan điểm giải pháp này rất tốt, nhưng cũng như những công cụ tài chính khác trên thị trường, nó chỉ đáp ứng được nhu cầu của một vài nhóm đối tượng phù hợp”, chuyên gia kinh tế – tài chính Đinh Thế Hiển chia sẻ tại một tọa đàm về triển vọng bất động sản năm 2022.

Ông Hiển cùng nhiều chuyên gia khác cũng khuyến nghị, một khi tham gia giải pháp này, người mua cần hiểu bản chất và tính toán kỹ về dòng tiền và kế hoạch tài chính. Người tham gia cần có năng lực tài chính và thu nhập phù hợp để đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng, do giải pháp cho vay đến 100% giá trị căn hộ và hai khoản vay cùng một thời điểm. Tất cả khách hàng đều được chuyên viên tư vấn trực tiếp đảm bảo chỉ những khách hàng thỏa các điều kiện của giải pháp mới có thể tham gia.

Đại diện Masterise Homes cũng lưu ý, tài sản được đảm bảo tại ngân hàng vẫn là tài sản của người mua và họ vẫn có quyền sử dụng, mua bán. Trong trường hợp không muốn bán căn nhà cũ, khách hàng cần trả nợ khoản vay tương đương 30% giá trị của căn nhà mới (không lãi suất và phí trả nợ trước hạn) trước thời điểm bàn giao nhà mới.

Hoài Phong